Zabezpieczenie hipoteczne

Hipoteka na kupowanym mieszkaniu

W wielu przypadkach dzieje się tak, że osoby, który chcą zaciągnąć kredyt nie mają prawa własności do żadnej nieruchomości, ponieważ właśnie na jej zakup potrzebują pożyczanych od banku pieniędzy. W przypadku, gdy mieszkanie kupujemy na rynku pierwotnym rozwiązaniem jest uzyskanie zgody od dotychczasowego właściciela (najczęściej dewelopera lub spółdzielni) na ustanowienie księgi wieczystej na konkretnej nieruchomości. Gdy taką zgodę uzyskamy, to podpisana zostaje umowa przedwstępna, która może umożliwić uzyskanie kredytu. Uzyskane w takim przypadku zabezpieczenia przez bank uznawane są za niewystarczające, co bank rozwiązuje zazwyczaj na dwa sposoby:

- nakazując uiszczanie dodatkowej opłaty za okres od podpisania umowy kredytowej do uzyskania wpisu hipotecznego,

- oczekując od klienta opłaty ubezpieczenia kredytowego.

Czas oczekiwania na księgę wieczystą może być jednak bardzo długi, dlatego w takich przypadkach trzeba liczyć się z dodatkowymi kosztami. Po uzyskaniu takiego wpisu bank występuje w naszym imieniu o ustanowienie na jego korzyść hipoteki danej nieruchomości.

Zasady hipotecznego obciążenia nieruchomości

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka nie wygasa w momencie, gdy osoba zaciągająca na nią kredyt odsprzeda ją innej osobie. W takim przypadku obciążenie hipoteczne zostaje na tej nieruchomości, a jej nowy właściciel musi się liczyć z tym, że bank ciągle ma do niej pełne prawa. Kredytobiorca ma możliwość sprzedania takiej nieruchomości bez informowania banku, a bank nie ma możliwości zablokowania takiej transakcji. Ewentualny nowy właściciel nieruchomości przejmuje obciążenie hipoteczne od poprzedniego, nawet gdy ten przy sprzedaży nie poinformuje go o tym fakcie. Obciążenie hipoteczne ustanowić można na całej nieruchomości, ale także na jej części , a podlega temu wszystko, czego nie można usunąć z danego terenu bez istotnej zmiany lub uszkodzenia całości.

Pierwszeństwo do skorzystania z hipoteki ma ten podmiot, który jest wpisany do księgi wieczystej jako pierwszy. W praktyce powoduje to, że banki zgadzają się na ustanowienie hipoteki na takiej nieruchomości, na której do tej pory nie widnieją żadne inne wpisy lub tylko takie, których wartość jest bardzo niewielka. Podmioty znajdujące się na kolejnych miejscach swoich należności mogą dochodzić jedynie po całkowitej spłacie wierzytelności wobec podmiotu dysponującego pierwszym wpisem do księgi. Hipoteka łączna powstaje wtedy, gdy nieruchomość, na której jest ona ustanowiona zostaje podzielona na części. Bank może wtedy dochodzić swoich praw w stosunku do wybranej nieruchomości lub też do wszystkich razem.

Korzyści banków z hipoteki

Hipoteka ustanawiana na nieruchomości jest uważana za najkorzystniejszy sposób zabezpieczenia kredytowego, choć niepozbawioną problemów. Takie zdarzają się choćby ze względu na ustawy, które chronią lokatorskie prawa oraz zakazują eksmisji mieszkańców. Problematyczne jest także zabezpieczenie kredytu udzielanego na zakup mieszkania lokatorskiego, na którym nie jest możliwe ustanowienie hipoteki. W takich przypadkach banki decydują się na udzielenie zdecydowanie mniejszych kredytów lub oczekują innych sposobów zabezpieczeń, np. weksel in blanco czy przewłaszczenie samochodu.