Wymagania banków w zakresie zabezpieczeń

Wymagania banków w zakresie zabezpieczeń

Przed udzieleniem nam kredytu bank musi ocenić dwie rzeczy: naszą zdolność kredytową oraz to, czy posiadamy odpowiednie zabezpieczenia. Banki, nie mogąc sobie pozwolić na zbyt wysokie ryzyko, muszą mieć jakieś zabezpieczenie, które zapewni im zwrot przynajmniej części pieniędzy np. w przypadku, gdy klient straci pracę lub zachoruje. Najczęściej takie zabezpieczenie stanowi hipoteka nieruchomości, na którą zaciągany jest kredyt.

Banki doskonale zdają sobie sprawę z tego, że wartość hipoteki najprawdopodobniej stale będzie się wahać. A w przypadku kredytu zaciąganego na budowę domu, w zasadzie, rosnąć. Wartość zabezpieczenia w takim przypadku na początku jest bowiem stosunkowo niska, bo stanowi o niej jedynie wartość działki. Wraz z postępem budowy jej wartość stale rośnie. A jako, że bank w takich przypadkach pieniądze wypłaca najczęściej w transzach, tzn. po zbudowaniu parteru, potem kolejnych pięter, a na koniec dachu i zakończeniu prac wykończeniowych, to wraz z wypłatą kolejnych części kredytu rośnie wartość zabezpieczeń.

Wartość zabezpieczeń a wielkość kredytu

Ustalając maksymalną wysokość kredytu banki posiłkują się tzw. współczynnikiem LTV, który oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, która jest jego zabezpieczeniem. Banki zwiększają oprocentowanie kredytu w sytuacjach, w których okazuje się, że ten stosunek jest większy, natomiast gdy przekracza ustaloną przez bank wysokość nie jest możliwe udzielenie kredytu. Oznacza to, że kupując mieszkanie i biorąc na niego kredy w wysokości 80% wartości całej nieruchomości, to zabezpieczenie wynosi 125% wartości kredytu. W przypadku otrzymania kredytu o wartości 100% całej nieruchomości, wartość zabezpieczenia jest taka sama jak tej nieruchomości.

Banki podchodzą do tej kwestii w bardzo zróżnicowany sposób – niektóre z nich mają bardzo wymagające zasady, inne z kolei idą klientom na rękę wprowadzając spore ustępstwa. Przy zakupie nowego mieszkania jego wartość ustalana jest na podstawie projektu umowy, natomiast w przypadku zakupu mieszkania od poprzedniego właściciela od umowy przedwstępnej. W przypadku kredytu na budowę domu warto spróbować wziąć kredyt większy niż wynikałoby to z pierwszych wyliczeń, ponieważ w trakcie budowy może nastąpić wiele wydarzeń, które wpłyną na wzrost kosztów budowy, np. wzrost cen materiałów budowlanych.

Wszystkie formy zabezpieczeń mogą zostać ustanowione przez kredytobiorcę, ale także przez inne osoby, które w ten sposób poręczają za klienta banku. W większości przypadków są to członkowie rodziny lub bliscy znajomi, którzy zgadzają się na zabezpieczenie w postaci własnych mieszkań lub innych nieruchomości.

Choć teoretycznie wyróżnić można nawet kilkadziesiąt różnych rodzajów zabezpieczeń, to w praktyce banki ograniczają się do uznawania kilkunastu. Niektóre uznawane są za zabezpieczenia podstawowe, inne mają tylko charakter uzupełniający.

Zabezpieczenia osobiste wymagane przez bank

Zabezpieczenia w skrócie możemy podzielić na: osobiste i rzeczowe. Osobiste to takie, w których pełną odpowiedzialność za spłatę kredytu ponosi kredytobiorca. Do takich zabezpieczeń zaliczyć można: weksel własny in blanco, poręczenie wekslowe, poręczenie według prawa cywilnego, kredytowe gwarancje bankowe czy też przelew (cesja) wierzytelności. Mają one wiele plusów, ale niewątpliwie kilka znacznych minusów. Może się bowiem zdarzyć tak, że osoba będąca jedynym zabezpieczycielem kredytu umiera, w przypadku którym bank traci możliwość odzyskania pożyczonych pieniędzy. Tak samo sytuacja wygląda, kiedy kredytobiorca wyjedzie z majątkiem za granice kraju.

Zabezpieczeniem osobistym, które jest najczęściej wykorzystywane jest weksel in blanco. Na takim dokumencie nie jest określana suma oraz termin płatności, a jedynie data wystawienia. Traktowany jest on najczęściej jako ubezpieczenie uzupełniające, a bank uwzględnia jedynie takie weksle, które wydane są na papierze urzędowym i podpisane przez kredytobiorce. W przypadku, gdy klient nie spłaca kredytu sumiennie to komornik może w imieniu banku wyegzekwować należność z majątku klienta, a także wystąpić do jego pracodawcy o przekazywanie części wynagrodzenia (najczęściej około połowy) na rzecz spłaty kredytu. W części banków wystawienie takiego weksla jest obowiązkowe, a w wyjątkowych sytuacjach bank może przyjąć weksel wystawiony przez osobę trzecią.

Zabezpieczenie rzeczowe

Są to elementy majątku kredytobiorcy, które mogą stanowić zabezpieczenie kredytu. Dzieli się je na nieruchomości, ruchomości i prawa. W przypadku, gdy kredytobiorca odsprzeda rzecz będącą zabezpieczeniem innej osobie, bank nie traci do niej praw, dlatego osoba kupująca taką rzecz musi się liczyć z ryzykiem. Najczęściej zabezpieczenie rzeczowe stanowi hipoteka, przywłaszczenia i zastawy, ewentualnie blokada środków na koncie bankowym.

Zgromadzenie dokumentów wymaganych w sytuacji, gdy zabezpieczenie stanowi nieruchomość może być bardzo kłopotliwe i czasochłonne. Zdarzają się jednak przypadki, że banki biorą na siebie odpowiedzialność za zebranie odpowiednich dokumentów. Przywłaszczenia, zastawy i inne zabezpieczenia rzeczowe mogą pełnić taką funkcję w przypadku kredytów na remont lub rozbudowę, działkę rekreacyjną czy wykup mieszkania lokatorskiego. Nie są jednak raczej uznawane przy kredytach na mieszkanie czy budowę domu.

Zabezpieczenie hipotecznego

Takie zabezpieczenie jest niezbędny, gdy chcemy skorzystać z kredytu na zakup mieszkania lub budowę domu. W przypadku, gdy mieszkanie kupujemy na rynku pierwotnym, to musimy założyć mu księgę wieczystą i uzyskać odpowiedni wpis hipoteczny. Ta procedura jest jednak bardzo czasochłonna i w niektórych przypadkach może potrwać nawet rok. W przypadku, gdy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, to nieruchomość ma już księgę wieczystą, a pozostaje jedynie zdobycie wpisu hipotecznego.

Nieruchomość jako przedmiot zabezpieczenia

Wpis wierzytelności do księgi wieczystej nazywany jest zabezpieczeniem hipotecznym. Daje on bankowi prawo pierwszeństwa w dochodzeniu roszczeń z nieruchomości. Nieruchomością nazywamy jednak nie tylko mieszkanie czy dom, ale wszystko, co nieodłącznie związane jest z gruntem, a więc wszystkie budynki, ale także garaż, ogrodzenie czy nawet drzewa. Właścicielem budynku można zostać tylko wtedy, gdy dysponuje się aktem własności do gruntu, na którym został on zbudowany. W przypadku, gdy chcemy by takim zabezpieczeniem hipotecznym stało się mieszkanie, banki zazwyczaj obliczają jaką powierzchnie w stosunku do powierzchni całego budynku (lub nawet osiedla) stanowi mieszkanie i uznają ją za naszą własność, dzięki czemu możemy założyć na nie księgę wieczystą.

Księgi wieczyste

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości, która ma stać się zabezpieczeniem hipoteczny jest czynnością niezbędną. W wielu przypadkach jest tak, że nieruchomości takiej księgi nie mają, dlatego osoby chcące wziąć kredyt muszą wystąpić z wnioskiem o jej założenie. Zazwyczaj proces ten trwa jednak bardzo długo, a właściciele spółdzielni mieszkaniowych często specjalnie utrudniają jego przeprowadzenie nie chcąc przekształcenia mieszkania na własność hipoteczną. Obecnie w Polsce większość ksiąg wieczystych prowadzona jest w formie elektronicznej, co zdecydowanie ułatwia i przyspiesza uzyskiwanie kredytów hipotecznych. Zdarzają się jednak problemy z np. błędnie wpisanymi do nich danymi, prze co proces ten staje się bardziej czasochłonny.

Prawnicy wydzielają dwie podstawowe zasady, które rządzą księgami wieczystymi:

- jawność i publiczność, co oznacza że każdy ma prawo do zapoznania się z treścią księgi i nie jest możliwe zasłanianie się jej nieznajomością po zakupie nieruchomości,

- domniemanie zgodności ze stanem prawnym i rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, co znaczy że stan prawny zawarty w księdze wieczystej uznawany jest za stan faktyczny.

Ustanowienie hipoteki

Można wyróżnić kilka rodzajów hipotek. Są to hipoteka: zwykła, przymusowa, kaucyjna i morska. Najczęściej stosowaną jest oczywiście ta pierwsza, natomiast hipotekę przymusową bank ustala w przypadkach, gdy wierzytelność nie jest sumiennie spłacana. Ustanowienie hipoteki kaucyjnej jest możliwe wtedy, gdy zabezpiecza ona wierzytelność o nieustalonej wysokości. Hipotekę morską stanowi zastaw na statku wpisanym do rejestru okrętowego. Do jej powstania konieczny jest wpis do rejestru okrętowego. Oprócz statku hipoteka morska obciąża również jego przynależności i niektóre wierzytelności powstałe po ustanowieniu hipoteki.

Ustanowienie hipoteki możliwe jest na wniosek właściciela nieruchomości lub banku, a w rzeczywistości dzieli się na dwa sposoby:

- klient będący właścicielem nieruchomości ustanawia hipotekę na rzecz banku podpisując oświadczenie, które składa w sądzie hipotecznym,

- klient korzystając z usług notariusza wnioskuje o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, który to wniosek notariusz samodzielnie składa do sądu.

Niezależnie od wykorzystanej metody niezbędne jest opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 0,1% zabezpieczanej kwoty. W przypadku skorzystania z usług notariusza należy również zapłacić 200 złotych opłaty sądowej.

Wygaśnięcie hipoteki występuje wtedy, gdy kredyt zostanie całkowicie spłacony, bank przejmuje nieruchomość obciążoną hipoteką, kredytodawca zrzeka się do niej praw lub gdy dług zostaje przejęty przez inną osobę.